9.12.2020 08:00:01 CET | Entra ASA | Inside information
In light of the strategic interest around Entra ASA (“Entra” or “the Company”) and the offers presented to the Company and its shareholders, the Board of Entra has, as previously announced, initiated an updated external valuation of the group’s property portfolio. The Board’s intention is to secure alignment of information with the market.
Entra’s properties are valued and updated on a quarterly basis by two external, independent appraisers. The market value of the property portfolio in Entra’s balance sheet is based on the average of the appraisers’ valuation. Valuation of the management portfolio is performed on a property by property basis, using individual DCF models and taking into account the property’s characteristics combined with the external appraiser’s estimated return requirements and expectations on future market development. The market value is defined as the external appraiser’s estimated transaction value of the individual properties on the valuation date. The project portfolio is valued based on the same principles, but with deduction for remaining investments and perceived risk as of valuation date. The land and development portfolio is valued based on actual zoning.
The updated valuation completed now in December 2020 has, as earlier valuations, been performed by Akershus Eiendom (an affiliate of JLL) and Newsec and has been completed based on the same principles as described above.
The updated valuation increases the value of Entra’s property portfolio by 8.1 percent to NOK 56.5 billion, from NOK 51.8 billion as presented in the third quarter report. This represents a value improvement of NOK 23 per share compared to book values as of 30.9.20, adjusted for minority interests and investments in the period. Entra’s EPRA NRV was NOK 162 per share as of 30.9.20. The net yield on Entra’s portfolio with the updated valuation is around 4.5%.
The significant increase in value is mainly a result of yields contracting significantly over the recent period. The key interest rate in Norway was reduced from 1.5 % to 0 % from January to April. Lower interest rates have contributed to a significant yield compression in the Norwegian market over the past six months, not least in Oslo, where eight of Entra’s ten most valuable properties are located. Following the uncertainties from Covid-19, the activity in the transaction market was low during the spring, yields were relatively stable, and the yield gap increased. After the summer, the activity in the transaction market picked up, and a number of transactions of relevance for Entra´s portfolio were completed.
The appraisals used in Entra’s third quarter results were performed during August and early September, and the significant yield compression was thus only to a limited extent reflected in Entra’s reported book values as of 30 September 2020. Prime yield in Oslo has fallen from around 3.60–3.70 percent to 3.25-3.30 percent during the third and fourth quarter of 2020. In addition, the increase in valuation also reflects signed leased contracts and progression on development projects to date.
“The observed transactions have supported the reduction in our prime yield estimate for Oslo CBD office from 3.75% to a record low 3.30% as of November. The central business districts of the secondary cities are also affected by the drop in yields, although this has so far only been seen in actual transactions in Bergen. It appears that non-CBD offices in both Oslo and other cities have not yet seen a similar drop in yields, unless there are government tenants. This highlights the perceived higher risk profile of the economy in general, and the increased importance of the tenant solidity. The decline in office yield seen in Norway is unusual in Europe for 2020, and the main reason is, obviously, the falling Norwegian interest rates. While EU rates have stayed low where they were in early 2020, Norwegian 10-year swap rates declined by 100 basis points in Q1 and have barely risen by 20 basis points since March. This means some of the low-return effects experienced by European investors in 2017-19 have now been affecting the Norwegian markets, motivating more investors to lower their expected return levels for property,” says Ragnar Eggen, Head of Research at Akershus Eiendom.
The rationale for the increased values is supported by other leading commercial real estate market analysts in Norway:
“We have seen significant yield compression in the Norwegian commercial real estate investment market since the summer, especially for prime office assets. This is also documented by our quarterly investor survey among active Norwegian investors, supporting our reported prime yield estimate at 3.25 % as of November. This corresponds to a 35 bps yield compression relative to our July estimate, or approximately 11 % increased value for prime office assets since the summer. Investors in our survey, and our research team, are aligned in expecting further yield compression over the coming quarters. The strength of the investment market and the ensuing yield compression has been clearly visible from both observed volume and number of transactions, and the pipeline of projects for 2021 is showing no sign of letting off the pressure in the investment market anytime soon. We will not be surprised if we are seeing prime office yields at 3.00 % within 12 months,” says Haakon Ødegaard, Head of Research and Valuation at Malling & Co.
“The key interest rate reduced to zero, low long-term interest rates, and significant liquidity and interest in commercial properties even after the pandemic has led to record high activity in the transaction market and a downward pressure on yields over the last months. We estimate that prime yield in Oslo has decreased by 35 basis points to 3.25 percent since this summer. Likewise, the lowest office yields in other parts of Oslo, Bergen and Trondheim have been reduced by 25-50 basis points,” says Hans Petter Skogstad, Head of Research at Cushman and Wakefield.
Project pipeline
Entra has a significant portfolio of ongoing development projects that is expected to contribute to strong and profitable growth in the coming years. The value potential of these newbuild and redevelopment projects is only partly reflected in the balance sheet of Entra as values are accrued gradually from 1) when zoning is obtained, 2) when a decision to start up a project is made, 3) as the pre-let ratio increase and 4) as remaining construction risk is reduced.
As of today, Entra has the following project pipeline:
Eight ongoing development projects totaling 113,400 sqm to be finalised during 2021-2022
Eight development projects that are already zoned and in marketing phase, totaling 129,000 sqm, expected to be completed over the next 2-6 years
A long-term development pipeline of an estimated 240,000 sqm, securing further growth over the next 5-15 years. This potential is awaiting zoning.
The Company has to the best of its knowledge estimated that the additional value potential in unrisked and nominal terms of the ongoing and zoned projects should represent in the order of magnitude of NOK 20 per share, to be gradually realised within the next five to six years. In addition comes a significant value potential in the 240,000 sqm unzoned, long-term pipeline.
There are inherent risks involved in these projects, but Entra has a long-standing and proven track record of successful zoning, building and letting of new development projects.
“Given the announced and launched offers, the Board is committed to giving Entra’s shareholders the best possible foundation for their decisions, and the updated valuation reflecting the changing market conditions is an important part of this. The Board believes that neither the ongoing revaluation in the Norwegian property market nor Entra’s strong project development potential is fully reflected in the presented proposals from Castellum and SBB,” says Siri Hatlen, Chair of the Board of Entra.
Shareholders are advised to refrain from taking any action in respect of their shares in the Company which may be prejudicial to their interests, and to exercise caution when dealing in the shares of the Company. There can be no certainty that any offer will be made or completed.
The Board will in accordance with statutory law in due time provide a recommendation to the Company’s shareholders with reference to the relevant offer(s) for the Company’s shares.
Please see the attached presentation for further details.
For further comments, contact:
Siri Hatlen, Chair of the Board of Directors, + 47 91744863, siri.hatlen@gmail.com
Sonja Horn, CEO, +47 90568456, sh@entra.no
Anders Olstad, CFO, +47 90022559, ao@entra.no
Disclaimer
This information is subject to the disclosure requirements pursuant to section 5-12 of the Norwegian Securities Trading Act.
About Entra ASA
Entra is a leading owner, manager and developer of office properties in Norway. Entra owns and manages around 90 buildings totalling approximately 1.3 million square meters, located in Oslo and the surrounding region, Bergen, Stavanger and Trondheim. Entra has a solid customer portfolio with a high proportion of public tenants. The company’s strategy is focused on delivering profitable growth, high customer satisfaction and environmental leadership
Attachments
Download announcement as PDF.pdf
9.12.2020 08:00:01 CET | Entra ASA | Innsideinformasjon
I lys av den strategiske interessen knyttet til Entra ASA (“Entra” eller “Selskapet”) og tilbudene som er presentert for selskapet og dets aksjonærer, har styret i Entra, som tidligere meldt, iverksatt en oppdatert ekstern verdivurdering av konsernets eiendomsportefølje. Styrets hensikt er å sikre lik informasjonstilgang til markedet.
Entras eiendommer vurderes kvartalsvis av to eksterne, uavhengige verdivurderere. Markedsverdien av eiendomsporteføljen i Entras balanse er basert på gjennomsnittet av verdivurderernes verdsettelse. Verdivurdering av forvaltningsporteføljen gjøres på hver eiendom for seg ved bruk av individuelle neddiskonterte kontanstrømmodeller og hensyntatt eiendommens egenskaper kombinert med den eksterne verdivurdererens estimerte avkastningskrav og forventninger til fremtidig markedsutvikling. Markedsverdien er definert som den eksterne verdivurdererens estimerte transaksjonsverdi for de enkelte eiendommene på verdsettelsesdagen. Prosjektporteføljen er vurdert etter de samme prinsippene, men med fradrag for gjenværende investeringer og opplevd risiko på verdsettelsesdatoen. Tomtebanken er verdsatt basert på faktisk regulering.
Den oppdaterte verdivurderingen som er fullført tidlig i desember 2020, er, i likhet med tidligere verdivurderinger, utført av Entras eksterne verdivurderere Akershus Eiendom og Newsec og er gjennomført basert på de samme prinsippene som beskrevet over.
Den oppdaterte verdsettelsen øker verdien av Entras eiendomsportefølje med 8,1 prosent til NOK 56,5 milliarder, mot NOK 51,8 milliarder i Selskapets tredjekvartalsrapport. Dette tilsvarer en verdiøkning på NOK 23 per aksje sammenlignet med bokførte verdier per 30. september 2020, justert for minoritetsinteresser og investeringer i perioden. Entras EPRA NRV var NOK 162 per aksje per 30.9.20. Netto yield for Entras portefølje med den oppdaterte verdsettelsen er rundt 4,5%.
Den betydelige verdiøkningen er hovedsakelig et resultat av at yieldene har falt betydelig den senere tid. Styringsrenten i Norge ble redusert fra 1,5 til 0 prosent fra januar til april. Lavere renter har bidratt til et betydelig yield-fall i det norske markedet de seneste seks månedene, ikke minst i Oslo, hvor åtte av Entras ti mest verdifulle eiendommer ligger. Etter usikkerheten rundt Covid-19 var aktiviteten i transaksjonsmarkedet lav gjennom våren, rentene var relativt stabile og yieldgapet økte. Etter sommeren tok aktiviteten seg opp i transaksjonsmarkedet, og en rekke transaksjoner som er relevante for Entras portefølje, ble gjennomført.
Verdivurderingen som ble brukt i Entras resultater for tredje kvartal, ble gjennomført i løpet av august og begynnelsen av september, og det betydelige yieldfallet var derfor bare i begrenset grad reflektert i Entras rapporterte bokførte verdier per 30. september 2020. Prime yield i Oslo har falt fra rundt 3,60–3,70 prosent til 3,25–3,30 prosent i løpet av tredje og fjerde kvartal 2020. I tillegg gjenspeiler økningen i verdsettelse også inngåtte leieavtaler og fremdrift på byggeprosjekter til dags dato.
«De observerte transaksjonene har understøttet reduksjonen i vårt estimat for prime yield for CBD-kontor i Oslo fra 3,75 prosent til rekordlave 3,30 prosent per november. CBD i sekundære byer er også påvirket av yield-reduksjonen, selv om dette hittil bare er sett i faktiske transaksjoner i Bergen. Det ser ut til at kontorer utenfor CBD i både Oslo og andre byer ennå ikke har sett et lignende yield-fall, med mindre det er offentlige leietakere. Dette understreker den opplevd høyere risikoprofilen for økonomien generelt, og den økte betydningen av solide leietakere. Nedgangen i kontor-yieldene i Norge skiller seg ut i Europa i 2020, og hovedårsaken er, åpenbart, det norske rentefallet. Mens EU-rentene har holdt seg lave, der de var i begynnelsen av 2020, falt norske 10-års swaprenter med 100 basispunkter i første kvartal og har steget med knapt 20 basispunkter siden mars. Dette betyr at noen av de lavavkastningseffektene europeiske investorer opplevde i 2017-19, nå har påvirket de norske markedene, noe som motiverer flere investorer til å senke forventet avkastningsnivå for eiendom,» sier Ragnar Eggen, analysesjef i Akershus Eiendom.
Rasjonalet som ligger til grunn for økte verdier støttes av andre ledende analytikere innen næringseiendom:
«Vi har sett betydelig yield-fall i det norske investeringsmarkedet for næringseiendom siden sommeren, spesielt for prime-kontorer. Dette er også dokumentert gjennom vår kvartalsvise investorundersøkelse blant aktive norske investorer, som bekrefter vårt rapporterte prime yield-estimat på 3,25 prosent per november. Dette tilsvarer en yield-reduksjon på 35 basispunkter i forhold til vårt estimat fra juli, eller ca. 11 prosent økte verdier for prime-eiendommer siden sommeren. Investorene i vår undersøkelse og analyseteamet vårt er samstemte i sin forventning om ytterligere yieldfall de kommende kvartalene. Styrken i investeringsmarkedet og det påfølgende yieldfallet har vært tydelig både i observert volum og antall transaksjoner, og køen av prosjekter for 2021 tyder ikke på at trykket i investeringsmarkedet blir mindre i nær fremtid. Vi blir ikke overrasket om vi ser yield for prime kontor på 3,0 prosent i løpet av 12 måneder,» sier Haakon Ødegaard, leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co.
«Styringsrenten i null, lave lange renter, betydelig likviditet og tro på næringseiendom også etter pandemien, har ført til rekordaktivitet i transaksjonsmarked og et press nedover på yieldene de siste månedene. Vi anslår en nedgang i prime yield for kontor i Oslo med 35 basispunkter til 3,25 prosent siden i sommer. Tilsvarende har laveste kontor-yielder i ulike deler av Oslo, Bergen og Trondheim blitt satt ned med 25-50 basispunkter,» sier Hans Petter Skogstad, analysesjef i Cushman og Wakefield.
Pågående og fremtidige utviklingsprosjekter
Entra har en betydelig portefølje av pågående utviklingsprosjekter som forventes å bidra til sterk og lønnsom vekst de kommende årene. Den potensielle verdien av disse nybygg- og ombyggingsprosjektene reflekteres bare delvis i balansen til Entra i og med at verdiene periodiseres gradvis fra 1) når regulering er godkjent, 2) når det besluttes å starte et prosjekt, 3) når andelen forhåndsutleie øker og 4) når gjenværende risiko i byggeprosessen reduseres.
I dag har Entra følgende fremtidige utviklingsprosjekter:
Åtte pågående utviklingsprosjekter på til sammen 113 400 kvm som skal fullføres i løpet av 2021-2022
Åtte utviklingsprosjekter som allerede er regulert og er i en markedsføringsfase på til sammen 129.000 kvm, forventet fullført i løpet av de neste 2-6 årene
En langsiktig utviklingsportefølje på anslagsvis 240 000 kvm, som sikrer ytterligere langsiktig vekst de neste 5-15 årene. Dette potensialet avventer regulering.
Selskapet har basert på sin beste kunnskap estimert at tilleggsverdipotensialet, i ikke-risikojusterte og nominelle termer, for pågående og regulerte prosjekter bør representere i størrelsesorden 20 kroner per aksje som gradvis vil realiseres i løpet av de neste fem til seks årene. I tillegg kommer et betydelig verdipotensial i 240.000 kvm med ikke-regulerte langsiktige prosjekter.
Det er risiko i disse prosjektene, men Entra har lang historikk med vellykket regulering, bygging og utleie av nye utviklingsprosjekter.
– Gitt de annonserte og lanserte budene er styret forpliktet til å gi Entra-aksjonærene best mulig beslutningsgrunnlag, og den oppdaterte verdsettelsen, som gjenspeiler de endrede markedsforholdene, er en viktig del av dette. Styret mener at verken den pågående verdiendringen i det norske markedet eller Entras sterke prosjektutviklingspotensial gjenspeiles i forslagene fra Castellum og SBB, sier Siri Hatlen, styreleder i Entra.
Aksjonærer rådes til å avstå fra å iverksette tiltak med hensyn til sine aksjer i Selskapet som kan være til skade for deres interesser samt til å utvise forsiktighet ved handel i Selskapets aksjer. Det er ingen sikkerhet for at tilbud vil bli gitt eller at de vil bli gjennomført.
Styret vil, I henhold til lovverket, på et passende tidspunkt gi en anbefaling til selskapets aksjonærer om hvorvidt de bør eller ikke bør akseptere de(t) relevante tilbud(ene).
For ytterligere informasjon kontakt:
Siri Hatlen, Styreleder, + 47 91744863, siri.hatlen@gmail.com
Sonja Horn, CEO, +47 90568456, sh@entra.no
Anders Olstad, CFO, +47 90022559, ao@entra.no
Informasjonspliktig opplysning
Denne opplysningen er informasjonspliktig etter verdipapirhandelloven § 5-12.
Vedlegg
Last ned som PDF.pdf
